地產(chǎn)經(jīng)緯丨讓“產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)” 上海調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

新華財(cái)經(jīng)上海4月10日電（談瑞）上海市規(guī)劃和自然資源局近日發(fā)布《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》，基準(zhǔn)日更新為2026年1月1日。值得注意的是，這是上海時(shí)隔六年再度更新城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，也是上海首次實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化定級(jí)定價(jià)的制度性突破。

本次調(diào)整最鮮明的政策信號(hào)之一，即是產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)迎來全面且定向的下調(diào)，并呈現(xiàn)“越往外圍、降幅越大”的梯度特征，從中環(huán)以內(nèi)、中外環(huán)之間到外環(huán)以外，降價(jià)力度逐級(jí)放大。

業(yè)內(nèi)專家分析，上海此舉以真金白銀降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地成本，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，進(jìn)一步推動(dòng)“產(chǎn)業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)”，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地生產(chǎn)資料屬性，為新型工業(yè)化與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢土地要素保障。

越往外圍，降幅越大

基準(zhǔn)地價(jià)作為土地市場(chǎng)的政府公示價(jià)，是土地收儲(chǔ)、出讓、續(xù)期等涉及溢價(jià)評(píng)估的核心依據(jù)，堪稱土地市場(chǎng)的“價(jià)格錨”，直接影響企業(yè)用地成本與市場(chǎng)預(yù)期。

與住宅和商辦用地的結(jié)構(gòu)性分化調(diào)整不同，此次上海的產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)行全面下調(diào)，且降幅與區(qū)位掛鉤，外環(huán)以外區(qū)域降幅大于中環(huán)以內(nèi)及中外環(huán)間。

“這次產(chǎn)業(yè)用地的政策里面，我們有一項(xiàng)非常有力的舉措，就是我們將20年使用年限的產(chǎn)業(yè)用地降低基準(zhǔn)價(jià)格，讓土地更精準(zhǔn)地適配中小企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的短期發(fā)展需求，切實(shí)減輕企業(yè)前期的用地資金壓力?！鄙虾Ｊ谐鞘懈聦＜椅瘑T會(huì)委員、上海市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長楊斌說。

根據(jù)行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)師提供的數(shù)據(jù)，以2026年版和2020年版上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)中工業(yè)用地中產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類20年期的土地價(jià)格對(duì)比來看，這六年間，1級(jí)用地從503萬元／畝降至291萬元／畝，降幅42.1%；2級(jí)從336萬元／畝降至194萬元／畝，降幅42.3%；3級(jí)從165萬元／畝降至95萬元／畝，降幅42.4%；7至9級(jí)工業(yè)用地降幅更是全部達(dá)到50%，直接將產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格“打?qū)φ邸薄?/p>

“此舉直接服務(wù)于上?！a(chǎn)業(yè)用地保量控價(jià)’目標(biāo)，降低制造業(yè)、研發(fā)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的用地成本，引導(dǎo)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)布局?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次調(diào)整的邏輯清晰：一是落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地“保量控價(jià)”，降低制造業(yè)顯性成本；二是遵循產(chǎn)業(yè)梯度布局規(guī)律，郊區(qū)更低地價(jià)為大型制造業(yè)等提供成本優(yōu)勢(shì)；三是結(jié)合綜合績(jī)效評(píng)估，實(shí)現(xiàn)“高質(zhì)量、低地價(jià)”精準(zhǔn)供地。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步判斷，產(chǎn)業(yè)用地成本下降，將直接利好實(shí)體制造、研發(fā)中心、高標(biāo)準(zhǔn)廠房等項(xiàng)目落地，尤其是臨港、五大新城等產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，地價(jià)優(yōu)勢(shì)可能加速項(xiàng)目落地。

促招商、利盤活

通過本輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，上海不僅縱向相比過去降低了產(chǎn)業(yè)用地成本，還橫向構(gòu)建起長三角產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為招商引資打開新空間，同時(shí)破解低效工業(yè)用地盤活的成本瓶頸。

據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師測(cè)算，上海與周邊城市產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格差距大幅縮小，部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)反超。以嘉定安亭鎮(zhèn)與昆山經(jīng)開區(qū)為例，昆山經(jīng)開區(qū)50年期工礦用地的國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為35.3萬元／畝，而同區(qū)位嘉定安亭鎮(zhèn)7級(jí)工業(yè)用地50年期基準(zhǔn)價(jià)為30萬元／畝，按同容積率折算后為約40萬元／畝，僅略高于昆山經(jīng)開區(qū)，且上海開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)為“七通一平”，優(yōu)于昆山“六通一平”，綜合性價(jià)比較突出。

與嘉善經(jīng)開區(qū)相比，優(yōu)勢(shì)更明顯：嘉善經(jīng)開區(qū)50年期工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為56.6萬元／畝，而相鄰的上海金山區(qū)灣區(qū)高新區(qū)同年限地價(jià)僅為23萬元／畝，折算同容積率后為約25萬元／畝，僅為嘉善地價(jià)的44%，成本優(yōu)勢(shì)具有吸引力。

“站在企業(yè)角度上說，基準(zhǔn)地價(jià)的下降實(shí)際上是給了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目低價(jià)獲得上海工業(yè)用地的機(jī)會(huì)，從市級(jí)層面上來說給了好項(xiàng)目低價(jià)拿地的‘糧票’?！痹谏鲜龇康禺a(chǎn)估價(jià)師看來，上海此次基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)后，上海工業(yè)用地價(jià)格低于周邊較低產(chǎn)業(yè)能級(jí)城市或者與之持平，招商引資的吸引力隨之上升。

除了助力招商，地價(jià)下調(diào)也有助于盤活低效工業(yè)用地。2023年，上海明確提出以存量更新為主的建設(shè)新路，加快盤活低效工業(yè)用地。但在實(shí)踐操作中，新華財(cái)經(jīng)調(diào)研獲悉，低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)成本居高不下，高額的補(bǔ)償金是盤活工作推進(jìn)的主要阻礙之一。

在收儲(chǔ)工業(yè)用地時(shí)，一般以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)來進(jìn)行工業(yè)用地價(jià)格的評(píng)估與談判。此次基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期其將會(huì)引導(dǎo)工業(yè)用地收儲(chǔ)價(jià)格實(shí)現(xiàn)大幅下調(diào)，將有效降低收儲(chǔ)阻力，加快低效用地再開發(fā)，讓閑置、低效土地重新流向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)“地盡其用”。

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編輯：林鄭宏

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